Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, est un diagnostic immobilier obligatoire pour la grande majorité des constructions aussi bien en immobilier résidentiel que tertiaire. Le DPE indique la classe énergétique des maisons, logements, bureaux, ERP, etc. Sa mention est obligatoire dans le texte des annonces immobilières des logements mis en vente ou en location. Même une construction répondant aux normes BBC ou BePos (bâtiment à énergie positive) doit avoir reçu un DPE. Toutefois, certaines constructions et certains logements ne sont pas soumis au DPE.
Constructions soumises au DPE
Depuis 2013, l’obligation de faire exécuter le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’applique lors de la construction d’un bâtiment ou d’une extension de bâtiment, mais aussi avant la vente (à partir de 2006) ou la location (2007) d’un bien immobilier clos et couvert, dès lors qu’il est équipé d’un système de chauffage ou de rafraîchissement (climatisation) – articles L. 126-23 à L. 126-35 nouveaux du Code de la construction et de l’habitation.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable aux tiers (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020). En cas d’erreur, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut donc être engagée.
D’autre part, la méthode de calcul du DPE a été unifiée pour tous les logements et s’appuie sur les caractéristiques physiques du logement (arrêté du 31 mars 2021).
Quels biens immobiliers sont non soumis au DPE ?
L’obligation de faire exécuter le DPE ne s’applique pas aux quelques catégories de biens suivantes :
Les bâtiments indépendants
Cela concerne les constructions isolées dont la surface de plancher est inférieure à 50 m². Ceci s’applique à de nombreux chalets démontables ou non démontables, bureaux de jardin et constructions légères.
Attention au cas des chalets à mezzanine où la surface de la mezzanine entre dans le calcul de la surface de plancher même si l’emprise au sol est inférieure à 50 m². La surface de plancher est définie par l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme.
Exemple : un chalet de moins de 50 m² de surface de plancher est une construction indépendante non soumise à l’obligation de DPE, alors qu’un studio de 25 m² dans un immeuble est soumis au DPE car il n’est pas une construction indépendante mais une partie du bâtiment.
Les constructions provisoires
C’est principalement le cas des logements de chantier mais aussi des pavillons d’exposition. Le caractère de « provisoire » s’appliquant à une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans.
Les bâtiments agricoles
Cela concerne les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage, de refroidissement et/ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques. C’est le cas des salles de repos et de détente pour le personnel d’ateliers, d’usines, de granges, laiteries et étables qui sont chauffés et parfois rafraîchis, et équipés de sanitaires alimentés en ECS.
Les lieux de culte
Les bâtiments servant de lieux de culte ainsi que les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du Code du patrimoine ne sont pas soumis au DPE.
Les bâtiments « saisonniers »
On entend par là les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an. C’est notamment le cas des locations saisonnières, mais avec la nuance que les 4 mois de location annuelle correspondent à la durée des locations cumulées et non à 4 mois consécutifs.
Exemple : un appartement loué pour l’été du 1er juin au 30 septembre (4 mois) n’est pas soumis à l’obligation de fournir le DPE aux locataires, mais si le même appartement est loué également à Pâques ou en hiver, la durée de location dépassant les 4 mois par an, la réalisation du DPE est obligatoire.
Non soumis au DPE : les limites
Il est important d’attirer l’attention sur le fait que l’exemption de DPE obligatoire n’est pas une raison pour s’affranchir, lors de la construction, des obligations de performance énergétique de la construction énoncées par la Réglementation thermique en cours (RT 2012).