Diagnostic immobilier : rôle de la copropriété

Une copropriété a l'obligation de faire effectuer des diagnostics sur les parties communes. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaires dans un espace en ligne sécurisé le carnet d'entretien et  les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité.

Si ces diagnostics ne sont pas réalisés, les copropriétaires pourraient être civilement responsables pour les préjudices causés à autrui.

Amiante, plomb et diagnostics techniques doivent donc être inscrits au carnet d'entretien, afin de prouver que l'inspection a bien eu lieu.

Diagnostics obligatoires dans une copropriété

Dépistage de l'amiante

Dans une copropriété, il est obligatoire de mettre en place une inspection pour détecter la présence d'amiante :

• Les immeubles en copropriété dont le permis de construire avait été délivré avant le 1er juillet 1997, ont logiquement déjà effectué un diagnostic de teneur en amiante.
• En effet, elles avaient eu l'obligation légale de constituer un dossier technique amiante (D.T.A) au plus tard le 31 décembre 2005.
• Pour les propriétés dont le permis de construire a été délivré après, si l'inspection a eu lieu, elle est normalement inscrite dans le carnet d'entretien de la copropriété.
• Si ce n'est pas le cas, il est impératif de la faire faire au plus vite.

Dépistage de plomb 

Détecter la présence de plomb est également capital pour une copropriété :

• Une habitation construite avant le 1er janvier 1949 doit faire effectuer un constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
• Les copropriétés ont dû remettre ce rapport au plus tard le 12 août 2008.
• Une trace de cette inspection figure normalement au carnet d'entretien de la copropriété. Si ce n'est pas le cas, renseignez-vous rapidement pour être certain de ne pas être dans l'illégalité.

Diagnostic technique global

Les règles relatives à ce diagnostic technique global ont changé au 1er janvier 2017.

Avant 2017 :

Lorsqu'un immeuble de plus de 15 ans est vendu pour être mis en copropriété, le vendeur doit faire établir un diagnostic technique, enquête visant à examiner l'état :

• des murs ;
• des huisseries (portes) ;
• des toits ;
• des canalisations ;
• des parties communes et équipements communs :
  • local poubelle ;
  • local vélo, etc.
• l'état des équipements de sécurité :
  • alarme incendie ;
  • extincteurs ;
  • escaliers de secours, etc.

Depuis 2017 :

• Le diagnostic technique global est obligatoire pour :
  • la mise en copropriété des immeubles de plus de 10 ans ;
  • les copropriétés faisant l'objet d'une procédure d'insalubrité, lorsque l'administration demande au syndic de produire un DTG.
• Pour les autres immeubles, un vote doit être organisé par le syndicat des copropriétaires concernant la réalisation ou non de ce diagnostic. La décision doit être prise à la majorité simple.
• Le diagnostic technique global doit comprendre :
  • une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
  • un état de la situation du syndicat des copropriétaires par rapport aux obligations légales et réglementaires ;
  • une analyse des améliorations possibles au niveau de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
  • un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble (voire un audit énergétique) ;
  • une évaluation sommaire de la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et de leur coût.

 

Diagnostics non réalisés : quels risques ?

Consulter le carnet d'entretien 

Une copropriété doit avoir un carnet d'entretien :

• C'est sur lui que sont rapportées toutes les interventions ayant eu lieu au sein de l'immeuble.
• Il s'agit d'un document officiel, qui comporte également une trace des différents diagnostics devant être effectués. 

Tout candidat à l'acquisition d'un appartement ancien dans une copropriété, peut demander au syndic à consulter le carnet d'entretien.

Absence de diagnostics obligatoires : que se passe-t-il ?

Si un seul de ces diagnostics obligatoires n'a pas été effectué, syndic et copropriétaires sont responsables :

• En effet, il est du devoir du syndic d'informer les copropriétaires. S'ils n'ont pas été tenus au courant des travaux à effectuer, le syndic est fautif.
• Inversement, les copropriétaires ont pour devoir de provisionner les travaux, c'est-à-dire de s'assurer que la copropriété dispose de l'argent nécessaire pour les faire effectuer en cas de besoin.

Pour approfondir le sujet :

• Pour en savoir plus sur la réglementation des travaux au sein d'une copropriété, voir notre page Travaux copropriété.
• En cas de travaux urgents, sachez que votre syndic a un certain nombre d'obligations.
• Pour tracer les interventions ayant eu lieu dans l'immeuble, le carnet de copropriété est indispensable. Les copropriétaires et futurs copropriétaires peuvent le consulter à tout instant.