Les obligations du diagnostic immobilier 

Sommaire

Le dossier de diagnostic immobilier recouvre différents types de diagnostics (amiante, plomb, termites, etc.), obligatoires ou facultatifs selon les cas.

Un arrêté du 2 juillet 2018 renforce les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique. Les critères de compétence, la formation et la surveillance des personnes certifiées sont ainsi renforcés.

Vous n'aurez pas les mêmes obligations si vous êtes vendeur, acheteur, ou locataire d'un bien.

Les obligations du propriétaire en cas de vente

Depuis le 1er juillet 2018, les vendeurs de biens immobiliers situés dans des zones à potentiel radon significatif (zones 3) ont l'obligation d'informer les acquéreurs de l'existence de ce risque (un arrêté ministériel du 27 juin 2018 fixe le zonage sur l'ensemble du territoire français).

Depuis le 1er juin 2020, les vendeurs et bailleurs de biens situés dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) doivent communiquer un état des nuisances sonores aériennes au futur acquéreur ou locataire (article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités).

Bon à savoir : pour pouvoir être vendue, une maison d'habitation doit être pourvue d’un système de chauffage. L'absence d'un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance sur le fondement duquel l'acquéreur peut obtenir une indemnisation de la part du vendeur (Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 16-27.650).

Les obligations du propriétaire en cas de location

  • le diagnostic plomb, si l'immeuble date d'avant le 1er janvier 1949 (obligatoire depuis août 2008) ;
  • le diagnostic performance énergétique (DPE), obligatoire en France métropolitaine, en Guadeloupe et en Martinique ;
  • l'état des risques naturels et technologiques si vous êtes dans une zone déclarée à risque (voir en préfecture).  Il est dressé sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués), ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021) ; 
  • le diagnostic gaz, si votre installation de gaz a plus de 15 ans (pour les baux conclus à compter du 1er juillet 2017 pour les logements dont le permis de construire est antérieur à 1975 ; pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2018 pour les logements construits après le 1er janvier 1975) ;
  • le diagnostic électrique, si votre installation a plus de 15 ans (pour les baux conclus à compter du 1er juillet 2017 pour les logements dont le permis de construire est antérieur à 1975 ; pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2018 pour les logements construits après le 1er janvier 1975).

Bon à savoir : suite à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, le dossier des diagnostics techniques obligatoires peut être remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).

Diagnostic immobilier : les obligations de l'acheteur

  Obligatoire lors d'une vente ? Obligatoire lors d'une location ? À la charge de
Dossier de diagnostic technique immobilier : l'ensemble des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, etc., selon les cas) Oui. -- Propriétaire/vendeur.
Diagnostic amiante ou DTA Oui (si permis de construire délivré avant le 01/07/1997).

La loi ALUR de 2014 prévoit que le diagnostic amiante soit annexé au contrat de location.

À noter : le décret d'application de cette mesure n'est pas encore paru. Néanmoins, le propriétaire est d'ores et déjà tenu de mettre le dossier amiante  « à disposition des occupants de l'immeuble » depuis un décret n° 2011-629 du 3 juin 2011.

Propriétaire/vendeur.
Diagnostic plomb ou CREP Oui (si immeuble construit avant le 01/01/1949). Oui, depuis août 2008. Propriétaire/vendeur.
Diagnostic performance énergétique ou DPE Oui (en France métropolitaine, en Guadeloupe et en Martinique).

Oui.

Bon à savoir : les diagnostics sont unifiés depuis le 1er juillet 2021. Ils sont valables pour la vente et la location. Pour les DPE réalisés avant cette date, si un diagnostic a été réalisé pour une vente, il peut être réutilisé pour une location. En revanche, un DPE locatif ne peut pas être utilisé pour une vente.

Propriétaire/vendeur.
Diagnostic gaz Oui si votre installation a plus de 15 ans. Oui, depuis le 1er juillet 2017 pour les logements dont le permis de construire est antérieur à 1975 ; depuis le 1er janvier 2018 pour les autres logements. Propriétaire/vendeur.
Diagnostic électrique Oui si votre installation a plus de 15 ans. Oui, depuis le 1er juillet 2017 pour les logements dont le permis de construire est antérieur à 1975 ; depuis le 1er janvier 2018 pour les autres logements. Propriétaire/vendeur.
Diagnostic termite Oui (dans les zones déclarées infestées).
Obligatoire en région parisienne.
Non. Propriétaire/vendeur.
État des risques naturels et technologiques Oui (dans les communes concernées). Oui. Propriétaire/vendeur.
Certificat loi Carrez Oui pour les biens en copropriété. -- Vendeur.
Diagnostic assainissement Oui. -- Vendeur.

Bon à savoir : le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble, en cours de validité.

Les autres diagnostics

D'autres diagnostics immobiliers obligatoires ou facultatifs peuvent être effectués.

  Obligatoire lors d'une vente ? Obligatoire lors d'une location ? À la charge de
Conformité piscine Oui (si votre dispositif de sécurité date d'avant le 03/01/2003). -- Propriétaire.
Diagnostic technique SRU Oui (pour mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans). -- Vendeur.
Diagnostic radon Simple obligation d'information de l'acquéreur (via l'état des risques naturels et technologiques), si le logement est situé dans une zone à potentiel radon significatif (zone 3). Simple obligation d'information du locataire (via l'état des risques naturels et technologiques), si le logement est situé dans une zone à potentiel radon significatif (zone 3). Vendeur.
Diagnostic légionellose -- -- Vendeur.

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